Ev satın aldığınızda içinde kiracı olması durumunda ne yapacağınızı bilmemek oldukça stresli bir durum. Birçok yeni ev sahibi “yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” sorusunun cevabını merak ediyor.
Kiracılı ev satın almanın veya ev sahibi evi satarsa kiracının haklarının ne olacağı konusu karmaşık yasal düzenlemelere tabidir. Bu durumda hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını ve sorumluluklarını iyi bilmesi gerekiyor.
Bu yazımızda, yeni ev sahibinin yasal haklarından kiracı tahliyesi şartlarına, kiracının yasal haklarından dikkat edilmesi gereken önemli noktalara kadar tüm detayları açıklayacağız.
Yeni Ev Sahibinin Yasal Hakları ve Sınırlamaları
Türk hukukunda yeni bir düzenleme ile artık “satım kirayı bozmaz” ilkesi geçerlidir. Bu önemli değişiklik, kiracılı ev satın aldığımızda veya ev sahibi evi sattığında karşılaşacağımız durumu net bir şekilde ortaya koyuyor.
Mülkiyet devri sonrası haklar
Kiralanan bir evin el değiştirmesi durumunda, biz yeni malikler otomatik olarak kira sözleşmesinin tarafı haline geliyoruz. Bu durumda önceki ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi aynen devam ediyor. Yani kiracılı ev satın aldığımızda, mevcut kira sözleşmesinin tüm hak ve yükümlülüklerini üstlenmiş oluyoruz.
Tahliye talep etme koşulları
Yeni ev sahibi olarak kiracıyı tahliye etme hakkımız belirli şartlara bağlıdır:
- Kendimiz, eşimiz, altsoyumuz, üstsoyumuz veya bakmakla yükümlü olduğumuz kişiler için konut ihtiyacımız olması
- Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmamız
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlayabilmemiz
Yasal sınırlamalar ve kısıtlamalar
Kiracının kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirmesi durumunda, bizim ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkımız ortadan kalkıyor. Ayrıca, kamulaştırma durumlarında özel hükümler geçerli oluyor. Yeni ev sahibi olarak yasal fesih sürelerine uymak zorundayız ve sözleşmeyi zamanından önce feshetmemiz durumunda tazminat ödemekle yükümlü olabiliriz.
Kiracı Tahliyesi İçin Gerekli Şartlar
Kiracılı bir ev satın aldığımızda, tahliye sürecini başlatmak için belirli şartları yerine getirmemiz gerekiyor. Bu şartları doğru şekilde takip etmek, sürecin sorunsuz ilerlemesi için kritik önem taşıyor.
İhtiyaç nedeniyle tahliye şartları
Tahliye talebimizin geçerli olabilmesi için gerçek ve samimi bir ihtiyaç durumumuzun olması şarttır. Bu ihtiyaç:
- Kendimiz için konut gereksinimi
- Eşimiz veya çocuklarımız için barınma ihtiyacı
- Üstsoyumuz (anne-baba) için kullanım zorunluluğu
- Bakmakla yükümlü olduğumuz kişiler için gereklilik
Bildirim süreleri ve prosedürler
Tahliye sürecini başlatmak için edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmamız gerekiyor. Bu bildirimi noter kanalıyla yapmak, ispat açısından daha güvenli bir yol. Bildirimi yaptıktan sonra 6 aylık bekleme süremiz başlıyor.
Tahliye davası açma süreci
Dava sürecinde ihtiyacımızın gerçekliğini ispatlamamız gerekiyor. Mahkemede sunabileceğimiz deliller arasında kira sözleşmelerimiz, tapu kayıtları ve ihtiyacı destekleyen diğer belgeler yer alıyor. Örneğin, evlilik durumunda düğün davetiyesi veya nikah tarihi belgesi gibi kanıtlar sunabiliriz.
Tahliye davalarının ortalama süresi 1 yılı bulmasa da, mahkemelerdeki iş yoğunluğuna göre bu süre değişebiliyor. Bu nedenle süreci başlatırken sabırlı olmamız ve tüm yasal prosedürleri eksiksiz yerine getirmemiz önem taşıyor.
Kiracının Yasal Hakları ve Korunma Yolları
Kiracı olarak haklarımızı bilmek, ev sahibi değişikliği durumunda bizi koruyacak en önemli güvencedir. Yasal düzenlemeler, kiracıların mağdur olmaması için çeşitli koruma mekanizmaları sunuyor.
Kira sözleşmesinin devamlılığı
Ev satıldığında kira sözleşmemiz otomatik olarak yeni ev sahibine geçiyor. Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesindeki tüm şartlara uymak zorunda. Kira bedelimizi zamanında ödemeye devam ettiğimiz sürece, sözleşme şartlarımız aynen devam ediyor.
Eğer kira sözleşmemizi tapuya şerh ettirdiysek, yeni ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle bizi tahliye etme hakkı ortadan kalkıyor. Bu durumda şerh süresince evde oturma hakkımız güvence altında oluyor.
İtiraz ve dava hakları
Yeni ev sahibi tarafından açılan tahliye davasına karşı itiraz hakkımız bulunuyor. Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen davalarda, kararın tebliğinden itibaren Bölge Adliye Mahkemelerine istinaf başvurusunda bulunabiliriz.
Tahliye kararına itiraz ettiğimizde, icranın durdurulması için:
- İstinaf başvurusu yapmamız
- 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırmamız
- İcranın geri bırakılması kararı almamız gerekiyor
Tazminat talep etme durumları
Eğer yeni ev sahibi bizi ihtiyaç gerekçesiyle tahliye ettirdikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın evi 3 yıl içinde başkasına kiralarsa, tazminat talep edebiliriz. Bu tazminat miktarı, son kira yılında ödediğimiz bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
Tazminat davası açabilmemiz için tahliyenin mahkeme kararıyla ve icra yoluyla gerçekleşmiş olması şartı aranıyor. Kendi rızamızla evi boşaltmamız durumunda tazminat hakkımız ortadan kalkıyor.
Tahliye Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye sürecini başlatmaya karar verdiğimizde, dikkatli ve planlı hareket etmemiz gerekiyor. Sürecin başarıyla sonuçlanması için bazı kritik noktalara özen göstermeliyiz.
Yasal sürelere uyum
1 Eylül 2023 tarihinden sonra tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmamız zorunlu hale geldi. Arabuluculuk sürecinden sonuç alamazsak dava yoluna gidebiliyoruz. Tahliye davalarının ortalama süresi 6 ay ile 1.5 yıl arasında değişiyor. Bu süreçte yasal bildirimleri zamanında yapmamız ve süreleri kaçırmamamız çok önemli.
Belgelendirme ve ispat yükümlülüğü
İhtiyacımızın gerçek ve samimi olduğunu kanıtlamamız gerekiyor. Bunun için şu belgeleri hazır bulundurmalıyız:
- Kira sözleşmesi ve ek protokoller
- Kiracıya gönderilen ihtarnameler
- İhtiyacımızı gösteren resmi belgeler
- Tapu kayıtları ve mülkiyet belgeleri
- Varsa yazışma ve bildirim örnekleri
Mahkeme sürecinde izlenecek adımlar
Mahkeme sürecinde öncelikle ön inceleme aşamasını tamamlıyoruz. Ardından delillerin toplanması ve bilirkişi incelemesi başlıyor. Bilirkişi raporunun hazırlanması için 2 aylık süre veriliyor ve gerektiğinde 2 ay daha ek süre istenebiliyor. Rapora 2 hafta içinde itiraz edebiliyoruz.
Mahkeme sürecinde iş yoğunluğu, tarafların anlaşma durumu ve delillerin toplanma süreci gibi faktörler davanın süresini etkiliyor. Bu nedenle sabırlı olmamız ve her aşamada gerekli belgeleri eksiksiz sunmamız büyük önem taşıyor.
Sonuç
Kiracılı ev satın alma süreci karmaşık görünse de, yasal çerçeveyi ve hakları iyi bildiğimizde süreci sorunsuz yönetebiliriz. Yeni ev sahibi olarak haklarımızı ve sınırlarımızı, kiracı olarak da yasal koruma yollarını öğrendik.
Tahliye sürecini başlatmadan önce tüm şartları dikkatle değerlendirmemiz gerekiyor. Gerçek ve samimi ihtiyaç durumunu belgelemek, yasal sürelere uymak ve prosedürleri eksiksiz yerine getirmek başarılı bir sonuç için şart.
Unutmayalım ki, hem ev sahibi hem de kiracı için en iyi sonuç, karşılıklı anlayış ve yasal haklara saygı çerçevesinde elde edilir. Mahkeme sürecine gitmeden önce arabuluculuk gibi alternatif çözüm yollarını değerlendirmek, zaman ve maliyet açısından daha verimli olabilir.
Leave a Reply